혁쌤의 투자노트 혁쌤의 투자노트

안녕하세요. 부동산 공부하는 혁쌤입니다! 요즘 광명 부동산에서 가장 뜨거운 이슈, 하안주공 재건축과 임대주택 논란입니다.정비구역 지정 호재로 신고가 행진하던 단지에, 광명시가 임대주택을 늘리라는 공문을 보내면서 사업성 비상이 걸렸습니다. 결론부터 말씀드리면, 이건 단순한 '임대주택 찬반' 문제가 아니라 "누가 재건축 비용을 부담하느냐"를 둘러싼 구조적 충돌입니다. 공공성(임대 확대)과 사업성(조합원 분담금)이 정면으로 부딪치는 사안이라, 하안주공뿐 아니라 앞으로 수도권 구축 재건축 전반에 영향을 줄 수 있는 이슈예요. 하나씩 정리해보겠습니다.※ 본 글은 공개된 언론 보도와 자료를 바탕으로 한 개인적 분석·기록이며, 특정 단지 투자 권유가 아닙니다. 정비사업 상황은 시점에 따라 바뀌니 최신 공식 자료를 확..

오늘부터 새 시리즈를 시작합니다. 서울·경기권 실제 경매 물건을 하나씩 분석해보는 '혁쌤의 경매노트'인데요. 첫 물건은 강서구 염창동 금호타운아파트입니다.결론부터 말씀드리면, 권리관계는 깨끗한데(인수되는 권리 없음) 감정가가 현 시세·매물 호가와 거의 붙어 있어, 1회차 입찰 메리트는 없고 유찰 이후 최저가가 관건인 물건입니다. 하나씩 뜯어보겠습니다.⚠️ 본 글은 특정 물건 낙찰을 권유하는 글이 아니라, 분석 과정을 기록·공유하는 교육용 콘텐츠입니다. 권리분석·입찰 판단의 최종 책임은 본인에게 있으며, 실제 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현장확인은 반드시 직접 하시기 바랍니다.1. 물건 개요항목 내용사건번호2026타경4326 (2026타경6065 중복·병합)소재지서울 강서구 염창동 금호타운아파트 102동..

목련마을 시리즈 3탄입니다. 목련선경2단지는 리모델링 이주를 앞두고 있고, 목련우성3단지는 표류 끝에 재시동을 걸고 있죠.그런데 이번에 임장한 목련5단지(우성5차)는 분위기가 전혀 달랐습니다. 재건축이니 리모델링이니 하는 현수막이 단 한 장도 없습니다. 목련마을 전체가 정비사업으로 들썩이는데, 이 단지만 무풍지대예요.이게 뒤처진 걸까요, 아니면 오히려 기회일까요? 늘 하던 대로, 궁금한 것부터 요약하고 시작합니다.⚡ 30초 요약항목 내용시세(매매)16평 최근 실거래 5억 후반~6억 중반 / 23평 7억 후반~8억 중반, 26.7월 신고가 9억 3,000만 (국토부 실거래)지하철4호선 범계역 도보 약 5분 안팎 (목련마을 초역세권 블록)상권롯데백화점 평촌·뉴코아·범계 로데오 도보 생활권학군범계초 통학권, ..

개괄편(https://stockstudy0301.tistory.com/87)에서 본 것처럼, 목련3단지(우성)는 범계역 도보권의 확실한 입지에도 불구하고 리모델링이 '확정'이 아니라 '재시동' 단계에 머물러 있습니다. 2007년부터 추진했으니 무려 19년째입니다. 옆 2단지는 삐그덕대면서도 이주 직전까지 갔는데, 왜 3단지는 문턱에서 멈췄을까요? 결론부터 말씀드리면, 3단지가 멈춘 건 주민 갈등 '때문만'이 아닙니다. 시간 순서대로 보면 ① 규제에 두 번 발목을 잡혔고(수직증축 좌절 → 내력벽 반려), ② 그 지연 속에 재건축 바람이 불어닥쳤으며, ③ 64억대 부채라는 매몰비용 때문에 그만두지도 못하는 3중 구조에 갇힌 겁니다. 하나씩 팩트로 풀어보겠습니다.1. 한때는 장밋빛이었다: '수직증축 3개층'의..

지난 목련2단지 임장(https://stockstudy0301.tistory.com/85) 에 이어, 이번엔 바로 옆 블록의 목련3단지(우성) 를 다녀왔습니다.같은 목련마을이지만, 알고 보면 두 단지가 걷고 있는 길은 꽤 다릅니다.바쁘신 분들을 위해, 궁금해하실 것부터 요약하고 시작합니다.⚡ 30초 요약항목내용시세(매매)57㎡ 8억 5,000만원(2026.06.09, 9층), 전용 51㎡ 7억 3,000만원(2026.05.30, 2층) 전용 42㎡ 6억원(2026.06.17, 10층) 실거래가 확인 / 전용 57 ㎡ 기준 호가는 9억원부터전세3억 6,500만원(26.5) 안팎지하철4호선 범계역 도보 약 5분 (평촌 남쪽 초역세권 블록)상권롯데백화점 평촌·뉴코아·범계 로데오 도보 생활권학군범계초 도보 통..

안녕하세요, 부동산도 공부하는 혁쌤입니다.지난 개괄편(https://stockstudy0301.tistory.com/85)에서 평촌 목련2단지의 입지와 '평촌 1호 리모델링'이라는 타이틀을 살펴봤습니다. 범계역 도보 3분 초역세권, 더할 나위 없는 자리죠.그런데 이 좋은 단지가 십 년 넘게 "재건축이냐, 리모델링이냐"를 두고 주민들끼리 소송까지 가며 싸우고 있습니다. 임장 갔을 때도 현장엔 리모델링 시공사 현수막과 재건축 측 현수막이 나란히 걸려 있었어요. 도대체 왜 이렇게까지 부딪치는 걸까요? 단순히 "주민들 욕심" 같은 감정 문제가 아닙니다. 오늘은 이 갈등이 숫자와 구조에서 이미 예고된 일이었다는 걸, 누구 편도 들지 않고 팩트로 풀어보겠습니다.결론부터 말씀드리면, 목련2단지 갈등의 뿌리는 딱 하나..

안녕하세요, 부동산도 공부하는 혁쌤입니다. 1기 신도시 재건축이 화두인 요즘, 저는 평촌으로 임장을 다녀왔습니다. 그것도 평촌에서 가장 화제가 된 단지, 목련마을 대우선경2단지(이하 목련2단지) 입니다.이 단지는 평촌신도시에서 가장 먼저 리모델링에 뛰어든 '1호' 단지입니다. 오늘은 직접 발품 팔아 본 단지의 입지와 사업 개요를, 투자 관점에서 팩트 위주로 정리해 보겠습니다.결론부터 말씀드리면, 목련2단지는 "입지는 평촌 최상급인데, 그만큼 풀어야 할 숙제도 많은" 단지입니다. ① 4호선 범계역 초역세권이라는 분명한 강점과② 소형 위주 구성·만만치 않은 분담금이라는 한계가 공존합니다. 이 두 얼굴을 차분히 들여다보겠습니다.1. 목련2단지, 어떤 단지인가 (위치·기본정보) 위치: 경기 안양시 동안구..

혁쌤의 투자노트 · 기업 분석노보노디스크, 왜 이렇게 싸졌나— 그 이유, 해소의 '초기 신호'가 보인다결론부터 말씀드리면, 한때 유럽 시가총액 1위였던 노보노디스크(NVO)는 2024년 6월 고점($148)에서 약 70% 빠져 현재 $44 안팎, 포워드 PER 13배 수준에 거래되고 있습니다. 10년 평균(약 27배)의 절반도 안 되니 밸류에이션은 분명 저평가 영역입니다. 다만 솔직히 말씀드릴게요 — 저평가의 이유가 '이미 해소된' 게 아니라, 해소의 '초기 신호'가 막 나타나기 시작한 단계입니다. 매출은 아직 역성장 중이고요. 그 신호의 중심에 '먹는 비만약'이 있습니다. 오늘은 그 경계선을 정확히 그어보겠습니다.1. 먼저, 왜 이렇게 싸졌나2024~2025년 노보는 단순한 조정이 아니라 구조적 디레이..